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8 meses de la regulación del precio del alquiler en Cataluña: un balance

En septiembre se aprobaba en Cataluña una ley pionera en el Estado que regula el precio del alquiler. Marta Ill Raga y Carme Arcarazo realizan en este artículo un balance de la ley y su impacto.

Sindicat de Llogateres
Sindicat de Llogateres
15/06/2021

El pasado mes de septiembre se aprobaba en Cataluña la Ley 11/2020 de contención de rentas, popularmente conocida como Ley de regulación de los precios del alquiler. Una ley pionera en el Estado que pone freno en las subidas abusivas y fomenta bajadas. Una bolsa de oxígeno para la población inquilina creciente. Los hogares que viven de alquiler ya suman casi el 40% en Barcelona y superen el 30% en el área Metropolitana, marcando un cambio de tendencia desde los años 50 y siendo la opción mayoritaria de la población adulta de hasta 44 años. La aprobación de la ley supone una victoria histórica del Sindicat de Llogateres y del movimiento por la vivienda, un primer paso para pinchar la burbuja de los alquileres, que había incrementado los alquileres treinta veces más que los sueldos en los últimos cinco años. Sin embargo, La Ley 11/2020 también ha sufrido resistencias en su implementación: la patronal inmobiliaria ha estado presionando desde el primer momento para que la ley nunca fuera una realidad. Además, el Partido Popular ha impulsado un recurso al Tribunal Constitucional para hacer que la norma caiga y así volver al pasado.

Aun así, los primeros datos sobre los impactes de la ley reflejan que en los municipios donde se han regulado los precios, los precios han bajado de forma más acelerada, y el mercado no se ha estancado ni ha caído la oferta. Ocho meses después de su nacimiento, hacemos un balance de la vida de la nueva norma. ¿Cómo hemos llegado hasta aquí? ¿Cuáles son los frutos de la Ley 11/2020? ¿Cómo se ha llevado a cabo su implementación, y cuáles han sido los obstáculos que ha encontrado? ¿Cuáles son los peligros a los cuales se enfrenta, y qué escenarios de lucha por la soberanía residencial abre?

La creación de la burbuja y el malestar inquilino

La necesidad de contener, regular y bajar los precios de los alquileres llega en el Parlament de Cataluña fruto de un malestar inquilino creciente: entre 2013 y 2019 el precio del alquiler ha aumentado un 35,6% en Cataluña y un 43,6% en Barcelona; las rentas inmobiliarias se llevan una proporción muy elevada de los ingresos del trabajo (como se puede observar a la gráfica 1), y se impone el nomadismo sobre los inquilinos, que, a pesar de tener un salario, no pueden obtener la estabilidad residencial deseada.

Gráfica 1: Porcentaje del coste del alquiler sobre el total de ingresos disponibles del hogar. Barcelona, resto del área metropolitana, total área metropolitana y países europeos, 2018-2019

Fuente: Barcelona, resto área metropolitana y total AMB, IERMB e Idescat, EMCV años 2018/2019 (Sistema de Indicadores Metropolitanos de Barcelona); Reino Unido según datos de EUROSTAT, European Survey on Income and Living Conditions (EU-SILC), 2018; resto de países según datos de EUROSTAT,  European Survey on Income and Living Conditions (EU-SILC), 2019.

En los últimos 7 años, hemos observado un aumento de la inversión agresiva en busca de rentabilidades inmediatas al mercado de alquiler, representada por el aterrizaje de empresas y fondos de inversión internacionales en la ciudad, con nombres y firmas que van desde Norvet – empresa de capital israelí especializada en la compra y confección de apartamentos de lujo – a Blackstone. El auge de la inversión en el alquiler como activo de alta rentabilidad ha arrastrado también los pequeños y medios propietarios y las inmobiliarias locales, y ha comportado efectos nocivos sobre las condiciones de vida de las inquilinas e inquilinos. Subidas de alquiler abusivas, que no se corresponden con ninguna mejora de la vivienda, y que en muchos casos acaban en un desahucio invisible –desplazamientos no deseados del hogar ante la imposibilidad de hacer frente a un aumento de precio– o desahucios judiciales. En los últimos años, los desahucios derivados del alquiler suponen en torno al 80% del total en Cataluña.

Llegar hasta este escenario ha sido posible gracias a la actividad desreguladora, y re-reguladora que los poderes públicos del Estado Español han llevado a cabo de la mano de los intereses inmobiliarios. Es el reflejo de una tendencia global, iniciada por el Thatcherisme en la década de los ochenta, de privatización y liberalización de los mercados inmobiliarios, que en términos generales ha aumentado la capacidad extractiva del capital inversor sobre la tierra y los bienes inmuebles. Este proceso en el Estado Español se inicia con el Decreto Boyer del año 1985, que liberaliza por completo los contratos de alquiler, que dejan de tener una duración indefinida y un precio regulado. El objetivo es hacer del alquiler una opción indeseada e inestable, a la vez que se facilita el acceso al crédito hipotecario y a la compra. La segunda oleada re-reguladora del mercado de alquiler, se encuentra orientada al rescate del sector inmobiliario después del estallido de la burbuja el 2008. Con el peligro de que se desplomen los valores patrimoniales, se hacen leyes con el objetivo de canalizar la inversión hacia el mercado del alquiler: la creación del régimen especial fiscal a las SOCIMIS el 2012 (vehículos financieros dedicados a la compra y arrendamiento de bienes inmuebles), dejándolas exentas de impuesto sobre sociedades y con una bonificación del 95% en el ITP; la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos el 2013 acortando la duración mínima de los contratos de alquiler a 3 años y permitiendo una mayor rotación y “dinamismo” de mercado, que significa, en términos prácticos, un aumento de los expulsiones de los inquilinos. Todo esto acompañado de la facilitación de la desviación de viviendas del alquiler residencial al alquiler turístico desde 2011 gracias a la Ley Ómnibus en Cataluña.

La burbuja de alquileres, pues, es fruto de décadas de legislar y regular a favor del capital inversor y la especulación. No es trata de una burbuja únicamente de los centros urbanos, o de los barrios de moda. Es una burbuja que afecta en ciudades y pueblos de todo el territorio catalán. Los inquilinos del fondo de inversión Azora, son una representación fiel del proceso que se ha vivido estos últimos años: el fondo compra los fincas en toda Cataluña (en barrios periféricos de Hospitalet, Badalona, Sabadell, Terrassa, Granollers, y también en Barcelona), y empieza a imponer subidas del 80%. Las vecinas, a pesar de tener trabajos cualificados y sueldos estables, no pueden hacer frente a los aumentos. La ley 11/2020, quiere ser un primer paso para revertir esta tendencia iniciada en los años 80, una regulación que permita recuperar la soberanía sobre los hogares, perdida en manos del capital inversor.

El Sindicat de Llogateres y el nacimiento de la regulación

El espiral de precios al alza, la normalización y generalización de los desahucios invisibles, y la falta de protección de los inquilinos, ha generado un malestar y una movilización creciente de los inquilinos en Cataluña. El 2017 nace el Sindicat de Llogateres con la convicción de que si los inquilinos se organizan se puede pinchar la burbuja. Cuatro años después, se ha conseguido aprobar una regulación de precios. ¿Cómo se ha llegado hasta aquí? ¿En qué consiste la regulación?

El 80% de persones que se acercan al Sindicato, se acercan porque está llegando el fin de su contrato y se encuentran ante una subida abusiva o la finalización unilateral del contrato por parte de la propiedad. Ante esta situación generalizada de desahucios invisibles y una Ley de Arrendamientos Urbanos que los permite, en 2018 el Sindicat lanza la campaña de desobediencia ‘Ens quedem. Esta consiste en no marchar de casa una vez finalizado el contrato de alquiler ni aceptar una subida de precio. Romper con el aislamiento y organizarse con otros inquilinos del mismo arrendador con el objetivo de conseguir una negociación colectiva. La insumisión ante el aumento de precios, acompañada de una estrategia comunicativa, transforma una problemática invisibilizada en noticia cada semana. La idea de que los propietarios puedan subir el alquiler tanto como quieran empieza a ser vista como una anomalía, y el sentido común se sitúa de parte de los inquilinos. La acción diaria del Sindicat se avanza a los cambios legislativos: más de 2.000 persones afiliadas al Sindicat de Llogateres consiguen quedarse en casa sin un aumento de precio.

La caída de los ingresos que deriva de la crisis de la Covid19, todavía hace más urgente la necesidad de pinchar la burbuja. La regulación de precios acontece una necesidad imperante que cada vez recibe más apoyos por parte de partidos políticos. Pero la regulación es, sobre todo, una demanda transversal de la sociedad catalana: más de 4.000 entidades sociales, económicas y culturales apoyan al llamamiento del Sindicat de Llogateres por una regulación urgente de precios, entre los cuales destacan Òmnium Cultural, la Assemblea Nacional Catalana y la Taula d’Entitats del Tercer Sector Social.

Así pues, el 18 de septiembre del 2020 se aprueba la Ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que limita y baja los precios de los alquileres en Cataluña con el apoyo de los grupos parlamentarios de JxCat, ERC, En común Podem y la CUP. La regulación establece un doble tope: (1) los nuevos contratos de alquiler no pueden superar el precio acordado en el contrato anterior y (2) si la vivienda tiene un precio por encima de la media de su zona, el nuevo contrato tiene que tener como valor máximo el valor que establece el índice de precios de la Generalitat. La regulación se aplica automáticamente en las áreas declaradas con mercado de vivienda tenso: 61 municipios que concentran el 70% de la población catalana. Su incumplimiento está sancionado con multas que llegan a los 90.000€. A pesar de que no hace retroceder los precios a los niveles pre-burbuja de 2014, es de las regulaciones más garantistas de toda Europa. Se trata de una norma básica y esencial, que bebe de los aprendizajes de las regulaciones más avanzadas; mientras pone un límite al lucro rentista, incluye mecanismos para no generar externalidades negativas y fomenta las rehabilitaciones y la obra nueva. Un aspecto clave de la Ley 11/2020 es el reconocimiento de las organizaciones de inquilinas como parte en la mediación de conflictos entre arrendadores y arrendatarios.

Celebración en la puerta del Parlament, después de la votación y aprobación de la Ley 11/2020 que regula el precio de los alquileres en Cataluña. Fotografía: Massimiliano Minocri.

Las vecinas de Azora son de las primeras al notar los efectos de la nueva ley: mientras el fundo buitre nunca escuchó sus demandas de negociación colectiva, finalmente su lucha es determinante para conseguir la regulación de precios. A Blanca, vecina de Terrassa, se le acababa el contrato el octubre pasado y Azora le quería hacer una subida del 80%. Blanca, gracias a la regulación ha conseguido renovar el contrato pagando 700 euros, evitando la subida a 1200 euros que el fondo le había querido imponer.

El boicot de la patronal inmobiliaria

Tres semanas después de la aprobación de la Ley 11/2020 el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida, la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y la Asociación de Promotores de Cataluña publicaba una guía detallando las maneras de trampear la ley y seguir subiendo los precios. “Recuerda que, aparte de la renta, puedes repercutirle al arrendatario los gastos generales y servicios individuales”, afirmaban, y entre ellas recomendaban el cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles y todo tipo de gastos extraordinarios al inquilino para poder sobrepasar los topes establecidos por la regulación.

Este documento, más allá de la anécdota, ya dejaba entrever la intención de la patronal inmobiliaria: boicotear la regulación de precios por todas las vías posibles (profesional, jurídica, mediática y política) para que no fuera efectiva. La patronal inmobiliaria está compuesta de una variedad de actores con objetivos comunes que abraza desde asociaciones financiadas por fondos buitre como ASVAL o ASOCIMI hasta supuestos expertos, tertulianos y economistas, pasando por bancos, grandes portales como Idealista e inmobiliarias.

A la hora de analizar la respuesta a la regulación merece la pena pararnos en el papel de los intermediarios: las inmobiliarias, los agentes de la propiedad inmobiliaria (API), los administradores y los grandes portales. A pesar de que la propiedad en la AMB se encuentra cada vez más concentrada[1], es cierto que el mercado de alquiler todavía está relativamente atomizado. Aun así, la gestión de los inmuebles está en manos de inmobiliarias, administradores y agentes que se coordinan a través de sus colegios profesionales. Mientras dicen ser profesionales neutrales que ofrecen servicios tanto a inquilinos como arrendadores, trabajan de facto para los últimos, y compiten entre ellos para ofrecer una mayor rentabilidad de los pisos que gestionan, a costes bajos. De hecho, los intereses de los intermediarios y los rentistas se encuentran totalmente alineados: son actores que se han beneficiado directamente de las subidas de los alquileres en los últimos años, puesto que cobran una parte porcentual en forma de honorarios, y las incentivan de forma recurrente. Este hecho, en el día a día, se traduce en que quien más ahoga al inquilino, gana: repercutirle el coste del servicio que no le beneficia, subidas de alquiler o cláusulas abusivas. Articulando su acción a través de la Cámara de la propiedad, Colegio de administradores y Colegio de APIs, estos profesionales, reconocidos y regulados por el Estado, que supuestamente velan por el cumplimiento legislativo, en la práctica se han dedicado a hacer difusión de interpretaciones espurias de la Ley 11/2020, que violan claramente su espíritu.

Más allá de interpretaciones falsas estirando el redactado del texto legislativo para conseguir no firmar contratos a precio regulado, o de la repercusión de gastos extra, los intermediarios han promovido el uso de la cláusula Berlín. Copiando la estrategia de la patronal berlinesa contra la regulación existente en la capital alemana, esta cláusula consiste al establecer un doble precio en el contrato, y determina que, si la Ley de Regulación de Alquileres fuera tumbada por un tribunal, el precio del contrato pasaría a ser el más elevado. El secretario de Agenda Urbana y Territorio, Agustí Serra, aclaró que se trata de una cláusula ilegal, que se basa en la hipótesis que la ley será tumbada. Y es que el entorpecimiento de la implementación de la ley que practican las inmobiliarias de facto, y en concreto, la imposición de la cláusula Berlín, va de la mano de la estrategia política de anular la validez de la ley, por la vía judicial.

Imagen 1: Ejemplo de la Clausula Berlín encontrada en el contrato de una afiliada

Fotografía realizada por las autoras en presencia de la firma del contrato de una de las vecinas de Azora de Terrassa, Blanca. La renta con el precio regulado se queda en 700 euros y el segundo precio, marcado por la cláusula Berlín, aumenta hasta 1.620 euros.

El diciembre del 2020 el PP presentaba un recurso de inconstitucionalidad de la mano del bufete de abogados que dirige el exlíder de Ciudadanos, Albert Rivera, intentando ganar en los tribunales aquello perdido en el Parlament. Este febrero el Tribunal constitucional aceptaba a trámite el recurso y ahora, a pesar de estar plenamente vigente, la regulación está en peligro. Aprovechando esta situación, los intermediarios y arrendadores más reaccionarios han promovido prácticas como forzar prórrogas de un año para evitar hacer nuevos contratos bajo el paraguas legal de la 11/2020. Azora vuelve a ser un ejemplo paradigmático: en vez de enviar el clásico burofax de finalización de contrato y aumento de precio, el fondo, al cabo de unos meses de imponer cláusulas Berlín, optó para esquivar las renovaciones, forzando prórrogas de un año sobre contratos que estaban a punto de expirar. Sin ninguna notificación, los vecinos, se encontraban con la imposición de una prórroga contra su voluntad. La extensión de un año de los contratos aparecía discretamente en la plataforma de gestión web a través de la cual el fundo buitre se comunica formalmente con sus inquilinos.

La ofensiva mediática y de desinformación se ha centrado en dos ejes: por un lado, al profesar efectos catastróficos sobre la oferta, que, hipotéticamente, se retiraría del mercado (aspecto que rebatiremos más adelante); y por otro, han exigido a las administraciones públicas que resuelvan la crisis habitacional a partir de la construcción de un parque de alquiler social o asequible, en vez de intervenir el mercado. Obvian que el Estado y las administraciones han estado décadas interviniendo el mercado a favor de los intereses inmobiliarios[2]. Los portales inmobiliarios líderes han estado clave en esta función desinformadora. Hasta ahora los portales influían en las expectativas a través de los pronósticos de beneficio de los propietarios que anuncian sus viviendas. De hecho, portales líderes como Idealista y Fotocasa se encuentran expedientados por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia acusados de llevar a cabo fijación de precios al alza y actuando como un cartel. Cuando se han podido comparar los datos facilitados por los portales con los precios reales de los registros de fianzas, como en el caso de Cataluña a través de Incasòl, se ha podido comprobar que las cifras de los portales se encontraban totalmente distorsionadas. A día de hoy, las Comunidades Autónomas que no disponen de un registro de fianzas funcional ni indicadores fiables, siguen utilizando estos datos tendenciosos para hacer sus propios indicadores. Estos mismos datos distorsionados de los portales también son las que se usan para hacer comparaciones de la caída de precios entre diferentes ciudades del estado donde no hay datos fiables, intentando demostrar la carencia de impacto de la regulación de precios en Cataluña, que las cifras oficiales desmienten.

Toda la estrategia de boicot se transforma en presión política en un momento clave, influyendo sobre el redactado de la futura Ley de Vivienda que se está negociando a nivel estatal. Encabezada por la figura del ex-alcalde socialista Joan Clos, actualmente asalariado por fondo buitres y portavoz de ASVAL, el objetivo político de la patronal está claro: construir una ley hecha a medida de los intereses del capital inversor. Y, concretamente, evitar por todos los medios el cumplimiento del acuerdo de gobierno (reiterado en el marco de la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado) entre el PSOE y Unidas Podemos, que incluye la extensión de la regulación de los precios del alquiler a nivel Estatal.

Despliegue e implementación de la ley

Ante la ofensiva de la patronal inmobiliaria, el Sindicat de Llogateres ha desplegado acciones de forma constante: informando a los inquilinos de sus nuevos derechos, instando a las instituciones a que los hagan efectivos, haciendo propuestas para mejorar la legislación, y iniciando una estrategia para blindar y extender la regulación al resto del estado, así como desplegando la regulación como herramienta de organización inquilina para negociar bajadas de contratos vigentes y renovaciones sin subidas.

Desde la entrada en vigor de la regulación, el Sindicat ha hecho difusión en redes y medios de manera constante, pero también vinculadas al territorio a través de charlas informativas en los barrio, ciudades y asambleas a bloques de alquiler. Todo esto mientras el Departamento de territorio no ha asignado ni un euro a la difusión de la Ley 11/2020.

Dos meses después de la aprobación de la 11/2020 el Sindicat conseguía poner fin a la trampa de la patronal de hacer subidas encubiertas y burlar la regulación a través de un decreto. Pero en aquel momento, también se hacía evidente que habría que presionar para que las administraciones velaran por el cumplimiento efectivo de la ley. Se puso en marcha una campaña contra los anuncios en los portales inmobiliarios que no incluían el precio del anterior contrato y el del índice, que llegó a superar las 250 denuncias. En febrero, se abrían procesos sancionadores por anuncios fraudulentos contra los grandes portales: Idealista, Fotocasa, Habitaclia, Yaencontré y Pisos.com, y el mes de mayo ya se empezaban a cobrar las primeras multas a plataformas y grandes inmobiliarias por un valor de 96.000 euros: Engel & Volkers, Don Piso o Núñez y Navarro, entre otros. Ahora mismo, ocho meses después de la aprobación de la ley, se empiezan a sancionar contratos firmados. La Agencia de la Vivienda iniciará en las próximas semanas más de un centenar de expedientes en Manresa, Sant Boi de Llobregat, Sabadell, Barcelona, Badalona, Terrassa, Santa Coloma de Gramenet, San Adrià del Besòs, Vic, Rubí, Sant Feliu de Guíxols, Lleida, el Vendrell, Reus y Tarragona.

Mientras que la Ley 11/2020 era de aplicación automática a 61 municipios, otros municipios ya han reclamado su aplicación. Este es el caso del Consejo Comarcal del Maresme, que hace pocas semanas aprobaba en pleno una moción para declarar sus municipios como Área de Vivienda Tensa y extendiendo la regulación a municipios como Mataró.

Los efectos de la regulación: precios, oferta, seguridad y libertad

¿Cuáles han sido las consecuencias y efectos que, a día de hoy, podemos decir que ha tenido la regulación? ¿Ha tenido un efecto adverso sobre los precios o sobre la oferta del mercado como preveían sus detractores o, por el contrario, ha dado una mayor seguridad y libertad a las inquilinas, revirtiendo los efectos de la burbuja de precios?

Es todavía demasiado temprano para hacer un análisis consistente de los efectos que ha tenido la regulación. Lo que sí que podemos afirmar, en base a los datos sobre el mercado de alquiler del primer trimestre de 2021 publicadas a principios de junio por la Generalitat en base a las fianzas registradas em Incasòl, es que el aumento de precios o la retirada de la oferta que vaticinaban los opositores de la norma, no se han cumplido. En cuanto a los precios, mientras en los municipios sin regulación la variación anual de precios sigue marcando un aumento (un 1,2% en el primer trimestre de este año) en las poblaciones con el precio regulado el precio baja consistentemente (caída 4,8% solo el primer trimestre). Mientras estos dos grupos de municipios siempre habían mostrado una tendencia muy similar, hay un claro punto de inflexión después de la aprobación de la Ley 11/2020, donde se empieza a observar una diferente velocidad del descenso de los precios entre municipios regulados y no regulados.

Gráfico 2: Variación interanual de los precios del alquiler. Comparativa entre municipios declarados de Área tensa donde la Ley 11/2020 se aplica, y los que están excluidos de la misma

Fuente: Institut Català del Sòl (Incasòl) / Elaboración: Sindicat de Llogateres 

Gráfica 3: Evolución trimestral del precio del alquiler, en función de si son municipios afectados por la regulación

Fuente: Institut Català del Sòl (Incasòl) / Elaboración: Nació Digital

El pronóstico sobre la caída de la oferta tampoco se ha producido: los datos indican que no solo se han seguido firmando contratos de alquiler durante el último trimestre del 2020, posterior a la aprobación de la Ley 11/2020, sino que durante el primer trimestre del 2021 se han firmado contratos a un ritmo superior y parecido al de antes de la pandemia. Los detractores de la regulación consideran que una reducción de la oferta seguiría presionando los precios al alza; pero si hacemos revisión histórica, vemos que un boom en la oferta en el pasado no ha llevado necesariamente a una reducción de precios, sino todo el contrario: los años que más se ha construido, más se han elevado los precios. Los precios, en el mercado inmobiliario, no indican escasez, sino la rentabilidad futura que pueden tener las inversiones inmobiliarias. Es exactamente una pérdida en la rentabilidad inversora, y no la escasez de viviendas, lo que preocupa a los detractores de la Ley 11/2020.

Gráfica 4: Evolución trimestral de los contratos de alquiler registrados, en función de si son municipios afectados por la regulación

Fuente: Institut Catala del sòl (Incasòl) / Elaboració: Nació Digital

Aumentar la oferta de alquiler asequible y no regular, ha sido la propuesta abanderada por todos aquellos quienes preferirían un mercado salvaje como el que había anteriormente: “Unleash the cranes!” (¡Liberad las grúas!); es la reacción clásica de la patronal y los promotores inmobiliarios ante los intentos reguladores democráticos, brillantemente descrita por Madden y Marcuse a su obra In Defense of Housing (En defensa de la vivienda). Si hablamos en términos de abastecimiento, es decir, de hacer llegar a la población un bien de primera necesidad como es la vivienda, es evidente que regular los precios no es la única medida posible. Pero regular no es contradictorio ni excluye la posibilidad, por ejemplo, de incrementar el parque público de alquiler. Ciudades como Viena, que dispone de uno de los mayores parques públicos del continente, sigue regulando el mercado privado. Además, siguiendo el ritmo actual de ampliación del parque público no llegaremos a las proporciones de Viena hasta de aquí 2.841 años. Es decir, 27 generaciones.

Pero más allá de los efectos que ha tenido la regulación sobre el mercado, hay que destacar los efectos de la regulación sobre la vivencia y la cotidianidad de las inquilinas. A pesar de que la patronal inmobiliaria acusaba la ley de provocar “inseguridad jurídica”, la realidad es que esta normativa, que acaba con el darwinismo inmobiliario del “quién más paga, sobrevive”, ha dado, sobre todo, mucha más seguridad a los inquilinos. La seguridad que no los expulsarán por un aumento de precio o que no recibirán un burofax anunciando una subida desorbitada. La “inseguridad jurídica” de unos, que esconde el significado oculto de “rentabilidades inesperadamente limitadas”, supone una liberación por millones.

Con la Ley 11/2020, los inquilinos no solo han ganado en seguridad, sino también en poder de negociación. Saber que el propietario no podrá subir el precio del alquiler ni a ti, ni a la persona que venga detrás, y que, en muchos casos, el precio tendrá que bajar al nivel del índice, da un poder para negociar las condiciones de un nuevo contrato o las reparaciones y desperfectos que los inquilinos no habían tenido de hacía tiempos. Además, los Sindicats de Llogateres pasan a ser entidades mediadoras reconocidas por la ley, dando también entidad y poder a la parte inquilina, que antes siempre se encontraba desamparada.

Aun así, el recurso del PP hace referencia a la inconstitucionalidad de la ley por la violación de la “libertad de pactos”. Sin embargo, los inquilinos se preguntan de qué libertad de pactos están hablando, cuando siempre se les han impuesto condiciones abusivas en los contratos sabiendo que, si no eran unos, al día siguiente otros las aceptarían. El mercado sin garantías responde a una lógica de extorsión, donde las familias se ven abocadas a aceptar condiciones contra su voluntad para evitar que los echen de casa y del barrio y tener que cambiar a los niños de escuela. El año 1905 en los EE. UU. se consideró una violación de la “libertad de pactos” la regulación de las 10 horas máximas diarias que los trabajadores de las panaderías podían trabajar por ley, en la “infame sentencia Lochner” que el jurista Juli Ponce rescata para contraponerla al infame recurso de inconstitucionalidad del PP. Poner límites a la explotación es lo que se espera de un sistema jurídico de un estado social y democrático de derecho. Limitar la explotación de los inquilinos por parte del rentismo no es limitar la libertad de pactos, sino todo lo contrario: significa incrementar el poder de negociación de los inquilinos, y permite que los contratos de alquiler sean realmente pactados, y no rellenados de cláusulas y condiciones abusivas impuestas sobre los inquilinos.

El futuro de la regulación

Actualmente, la regulación de precios se encuentra en peligro. Después de que el PP presentara un recurso al Tribunal Constitucional el pasado diciembre, hoy 15 de junio el Gobierno del Estado ha actuado como el brazo político de la patronal inmobiliaria y ha presentado un recurso de inconstitucionalidad contra la Regulación. “Políticamente, moralmente y legalmente, tengo la obligación de poner este recurso. No puedo mirar hacia otro lado”, anunciaba el Ministro Iceta el pasado 9 de junio. Una vez más instrumentalizando la justicia –puesto que no existe obligación legal– para frenar los progresos conseguidos por la vía política (recordamos que el PSC votó en contra de la 11/2020).

El gobierno del Estado ha decidido no mirar hacia el otro lado: hacia el amplio apoyo y el compromiso político con el que cuenta la regulación de precios. En primer lugar, hay que recordar que, antes de la aprobación de la ley Catalana 11/2020, el acuerdo de gobierno entre PSOE y Unidas Podemos, de enero de 2020, incluía como pieza central impulsar la Regulación de precios a nivel Estatal. El compromiso del Gobierno del Estado con la Regulación fue refrendado el octubre pasado, después de la aprobación de la Ley 11/2020 del Parlamento de Cataluña, la cual se comprometieron a blindarla ante las amenazas de recurso del PP, además de extenderla al resto del Estado. Todavía más, fuerzas que son clave para mantener vivo al actual Gobierno del Estado, como son Bildu y ERC, condicionaron los presupuestos generales del Estado a la materialización de la Regulación durante la legislatura. Por lo tanto, hoy en día Pedro Sánchez no sería presidente el Gobierno español ni hubiera tenido el apoyo de la Cámara a los presupuestos si no se hubiera comprometido a incluir la misma medida en la próxima Ley de Vivienda y a tenerla lista antes de febrero de 2021. Más allá de los apoyos políticos, la sociedad civil en todo el Estado ha reclamado la necesidad urgente de regular los precios del alquiler: 9.000 organizaciones económicas, sociales y culturales, el pasado octubre apoyaron al llamamiento del Sindicat de Llogateres de Cataluña. CCOO y UGT también se han posicionado al respecto y pedido con urgencia una Regulación que reduzca la carga de los alquileres a máximo un 30% de los salarios.

Podemos, Mas País, ERC, BNG, Bildu, Compromís i la CUP exigen a Pedro Sánchez la Regulación de Alquileres en el Congreso de los Diputados, firmando un compromiso con representantes de los Sindicatos de Inquilinas de todo el Estado. Fotografía: Sindicat de Llogateres.

Ante un claro consenso político progresista a favor de la Regulación, la patronal inmobiliaria ha puesto toda la presión en el PSOE para evitar a toda costa una Regulación de precios. Aprovechando la elaboración de la Ley Estatal de Vivienda, ASVAL ha presionado para conseguir rebajar los criterios de una futura Regulación a la mínima expresión, para, de facto, hacerla desaparecer. Ahora, el Gobierno ofrece una congelación de los precios y una Regulación voluntaria a través de incentivos fiscales de fines el 90% de bonificación para los rentistas amables que bajen los precios. Una propuesta que rompe con el acuerdo de gobierno; que supone un fraude democrático, puesto que rebaja los criterios exigidos por las fuerzas que invistieron a Sánchez, y aprobaron los presupuestos; y una vez más representa una transferencia de dinero público a la economía rentista. Esta rebaja además pose en tensión a la cúpula del PSOE con sus bases locales que sí que quieren regular: alcaldes de 27 de los 36 municipios del área Metropolitana de Barcelona, de mayoría socialista, ya han decidido mantener el control de precios de la ley 11/2020; y de los grandes municipios de la Comunidad de Madrid que suman un millón de habitantes, así como Zaragoza e Ibiza, ya han aprobado mociones en favor de hacer llegar la Regulación a la catalana.

Dicho esto, la regulación sigue viva y plenamente vigente. Mientras hace una semana los ministros Ábalos e Iceta pretendían tumbar la ley de forma inmediata, la presión de las más de 4.000 organizaciones sociales, culturales y económicas; de la mayoría parlamentaria que impulsaron la el septiembre de 2020; del Sindicat de Llogateres y del movimiento por la vivienda por todas partes ha sido determinante para ganar este pulso.

Ante esto, la fuerza unitaria de todo el movimiento por la vivienda y la mayoría parlamentaria serán clave en los próximos meses para defender la institucionalidad propia y para desplegar con más firmeza que nunca la Ley de Regulación 11/2020. Exigir renovaciones de contratos, negarse a pagar más del que marcaba el contrato anterior, rechazar las prórrogas, denunciar los anuncios ilegales que omitan información para aprovecharse del desconocimiento. Hace falta además que se garanticen los derechos de asociación y protesta de los inquilinos, como ya lo son por los trabajadores: derecho a sindicación, reconociendo el creciente músculo del sindicalismo inquilino y por la vivienda en toda Cataluña; y derecho a huelga, para poder defender la autotutela de los derechos conquistados. Solo con un sindicalismo social y de base fuerte podremos consolidar los derechos conseguidos hasta ahora y, contra los esfuerzos patronales conjurados para arrancárnoslos, ganar nuevos.


[1] En Barcelona el 26,4% de propietarios ya tienen más de 15 pisos, en Cataluña el 20,4%.

[2] Actualmente, los beneficios fiscales a propietarios de pisos de alquiler consisten en deducciones del 60%. Es decir, los rentistas solo pagan IRPF sobre el 40% de lo que ingresan. Eso supone una pérdida de recaptación anual de 1,039 millones de euros que favorece a las rendas más altas.

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